家を売る時にかかる費用と手数料。不動産売却の手数料

家を売る時の手続きと注意点。家を売却する時に失敗しない為の調査

家を売却した時にかかる手数料と税金

家を売却するときには、さまざまな費用がかかります。その中でも、もろもろの「手数料」と「税金」については家を売却する前に理解しておくのがベストです。そこで今回は、諸費用の中の「手数料」と、家の売却に伴う「税金」について解説します。

家を売るときには、色々と初期費用がかかります。家自体が一千万円単位の金額になるので、初期費用金額も百万円単位の金額になります。

そのため、家を売るときには初期費用額も把握しておかないと、精度の高い資金計画を立てることができません。そこで今回は家を売るときにかかる初期費用を解説します。

1.家を売る時にかかる費用と手数料一覧

1 1.家を売る時にかかる費用一覧

家を売るときには、以下の費用がかかります。

・仲介手数料

・登記関係費用

・印紙税

・その他費用

仲介手数料と印紙税については後述します。

登記関係費用とは、登録免許税と司法書士報酬の2つです。登録免許税とは、登記をする際にかかる費用になります。家を売るときの「登記」とは、抵当権を抹消するときの登記になります。

1-1登記関係費用

1.1 1-1登記関係費用

住宅ローンを組むときには、金融機関はローンを融資した物件を「担保」にします。

その担保の証明のために、金融機関は物件に「抵当権」を設定するのです。その抵当権を抹消する登記にかかる登録免許税は、1物件あたり1,000円になっています。

また、抵当権抹消登記をするときは、基本的に司法書士に登記手続きを依頼します。その司法書士に支払う報酬料も「登記関係費費用」に含まれています。金額は司法書士によって異なります、概ね5万円前後になります。

1家を売る時にかかる仲介手数料

1 1家を売る時にかかる

家を売るときには、大抵不動産会社に仲介を依頼します。不動産会社が広告活動などで「購入検討者」を集客して、その購入検討者に対して接客なども行ってくれます。また、価格や引渡し時期などの交渉や、契約関係なども不動産会社が行ってくれるのです。

そのため、その対価として、売主は不動産会社に対して
「仲介手数料」
を支払う必要があります。この仲介手数料は、家の売却に伴う諸費用の中で、最も高額な費用になります。

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2 2.仲介手数料

不動産を売却するときには、大抵の場合不動産会社に仲介を依頼します。

その不動産会社に「報酬」として支払う費用が「仲介手数料」になります。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で以下のように決まっています。

・税抜き物件価格が200万円以下:物件価格×5%

・税抜き物件価格が200万円超~400万円以下:物件価格×4%+2万円

・税抜き物件価格が400万円超:物件価格×3%+6万円

上記で算出した金額に消費税がかかった金額が、正式な仲介手数料になります。

仮に、税抜き3,500万円で物件を売却したとします。その場合には「(3,500万円×3%+6万円)×消費税1.08」となり、1,198,800円が仲介手数料の上限となります。あくまで「上限」なので、1,198,800円以下の金額であれば、いくらで設定しても構いません。

また、仲介手数料は上記の「上限」で請求する不動産会社も多いですが、最近の不動産会社は仲介手数料を低くしている会社もあります。不動産会社を選ぶときには、仲介手数料率も比較して選択しましょう。

仲介手数料の料率

6.1 仲介手数料の料率
仲介手数料の上限額
取引額 報酬額(税抜き)
取引額200万円以下 取引額の5%以内
取引額が200万円を超え400万円以下の金額 取引額の4%以内
取引額が400万円を超える金額 取引額の3%以内

不動産会社か仲介を受ける場合、報酬の半額が先払い、残りを取引終了時に支払うというケースが多いです。なお、物件価格が400万円以上であれば物件価格×3%+6万円+消費税で算出することができます。

仲介手数料の計算例

6.2 仲介手数料の計算例

土地付き家の売却金額が2000万円の場合、不動産業者報酬は次のように計算します。

①報酬額が200万円以下の部分についてまずは計算を行います。

200万円×5%+消費税=100,000円+消費税

②続いて取引額が200万円を超え400万円以下の金額の部分について計算します。

200万円×4%+消費税=80,000円+消費税

③最後に400万円以上の部分について計算を行います。

1,600万円×3%+消費税=480,000円+消費税

④1,500万円の報酬額は①②③の合計金額570,000円+消費税となります。

仲介手数料がかかるタイミングはいつ?いつ払えばいい?

6 仲介手数料がかかるタイミングはいつ?いつ払えばいい?

不動産業者を介して家を売却する時は、取引成立の際に不動産会社へ報酬を支払う必要があります。不動産会社の報酬は宅建業法という法律で規制されており上限額が設けられています。

印紙税額はどのくらいかかる?

7 印紙税額はどのくらいかかる?

不動産の売買は契約書として取り決めを書面に残すことになりますが、これら契約書には法律に基づいて「印紙」を貼り付け「印紙税」を納付しなければなりません。

記載金額 不動産売買契約書
1万円未満のもの 非課税
10万円以下のもの 200円
50万円以下のもの 400円
100万円以下のもの 1, 000円
300万円以下のもの 1, 000円
500万円以下のもの 2,000円
1,000万円以下のもの 10,000円
5,000万円以下のもの 20,000円
1億円以下のもの 60,000円
5億円以下のもの 100,000円
10億円以下のもの 200,000円
50億円以下のもの 400,000円
50億円を超えるもの 600,000円
記載金額のないもの 200円

印紙を貼り付けないと契約は無効?

7.1 印紙を貼り付けないと契約は無効?

不動産の売買契約書を作成しているにも関わらず、印紙を貼付しないと契約は無効になるのでしょうか。

実は印紙を不動産の売買契約書に貼り付けしていなくても、契約が無効になる事はありません。そのため、印紙を貼付しなくても売買契約は有効に成立しています。

但し、契約が成立して売買契約書を作成しているにもかかわらず、法律によって定められた印紙の貼付をしていない場合は、貼付すべき印紙以上の金額の税金を支払うことになる恐れがあります。

③抵当権抹消登記費用

4.3 ③抵当権抹消登記費用
抵当権とは、住宅ローンを組んで融資を受ける代わりの、不動産に関する銀行の担保権のことです。もし、ローン返済が滞れば金融機関は抵当権を実行することで不動産を競売等にかけてローン残債にあてがうことになります。

抵当権はついている物件は売却益でまずローン残債を返して抵当権の抹消登記申請という抵当権を消滅させる手続きをする必要があります。

④税金

4.4 ④税金

家を売却した際に買ったときより安く売れれば税金はかかりません。但し、家を購入した時より、高く売却できた場合は税金の支払いが必要になるケースがあります。

⑤ローン残債

4.5 ⑤ローン残債

売却時点で残っているローンのことを指します。ローンの残っている不動産を売却する場合は、売却金額でローンを完済できること見込みがついてから売却を検討しましょう。

抵当権抹消登記費用内訳がかかる事も

5 抵当権抹消登記費用内訳がかかる事も

抵当権がついたままでは、家が金融機関の担保に入ったままです。抵当権を消滅させるには、ローン残債をすべて返済する必要があります。そして、その証明として抵当権を抹消した事実を公示するため抵当権抹消登記を行います。

抵当権抹消登記は司法書士という、登記の専門家に依頼することになります。

必要書類
抵当権抹消登記申請書・・・司法書士が作成します。
登記原因証明情報・・・何故そのような登記が行われるか事実を証明する書類です。この場合は金融機関から、ローンをすべて返済した際に発行される弁済証明、抵当権放棄証書などが挙げられます。

登記識別情報・・・抵当権設定契約書のことを指します。
代理権限証明情報・・・登記を司法書士に代理依頼する際の委任状です。

通常これらは金融機関を介して司法書士に依頼し、司法書士が作成して法務局に申請を行います。

2売買価格によって手数料が変わる!?

2 2売買価格によって手数料が変わる!?

この仲介手数料は、売却価格によって以下のように異なります。

①物件価格(税抜き)が200万円以下:物件価格×5%

②物件価格(税抜き)が200万円超:物件価格×4%

③物件価格(税抜き)が400万円超:物件価格×3%+6万円

仲介手数料の注意点は、「消費税」がかかることと、「上限」であることです。

家を売る時にかかる初期費用

2-1消費税がかかる

2.1 2-1消費税がかかる

たとえば、税抜き売却価格が3,000万円だったとします。そうなると、前項の③に該当するので、計算式は「3,000万円×3%+6万円=96万円」となります。しかし、この96万円には消費税がかかってきますので、
実際には「96万円×消費税1.08=1,036,800円」が仲介手数料
になります。

仲介手数料の上限がある

[char no=”1″ char=”家売却の達人”]
前項までで説明した金額は、あくまで仲介手数料の上限になります。つまり、不動産会社が仲介手数料として、売主(または買主)に「請求して良い」上限になるということです。そのため、たとえば税抜き価格3,000万円で売却した場合には、1,036,800円までであれば、仲介手数料はいくらでも良いというワケです。極端な話、「
仲介手数料0円」でも問題ありません。
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3仲介手数料以外にかかる手数料。5万円の登記手数料がかかる

2.2 3仲介手数料以外にかかる手数料

家を売却するときに仲介手数料以外にかかる手数料は、司法書士に支払う手数料です。この手数料は「司法書士報酬料」と呼ばれることが多いです。

家を売却するときに住宅ローンが残っている場合には、抵当権を抹消する必要があります。抵当権とは、金融機関が物件を「担保」として設定している権利のことなので、この抵当権を抹消しない限りは家の売却はできないのです。ただ、抵当権を抹消するためには、抵当権を抹消するための「登記」をする必要があります。

登記自体は司法書士の資格を持っていなくてもできますが、煩雑で複雑な作業になるので、大抵は司法書士に依頼することになるのです。その際に司法書士に支払う費用が「司法書士報酬料(手数料)」なのです。

司法書士報酬料は司法書士によって異なります。目安としては、5万円前後と認識しておくと良いです。

4家を売る時にかかる税金

3 4家を売る時にかかる税金

家を売るときにかかる税金は譲渡所得税です。譲渡所得税とは、譲渡所得(売却益)にかかる税金で、税率も高めになります。

4-1譲渡所得税率について

3.1 4-1譲渡所得税率について

譲渡所得税率は、保有期間によって異なります。物件を売却した年の1月1日時点で保有期間が5年超であれば「長期保有」、5年以下であれば「短期」保有になります。税率については以下の通りです。

①長期保有の場合

・所得税15%(復興特別所得税2.1%)

・住民税5%

②短期保有の場合

・所得税30%(復興特別所得税2.1%)

・住民税9%

※国税庁ホームページ 譲渡所得税

・長期保有http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3208.htm

・短期保有http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3211.htm

4-2譲渡所得の計算方法

3.2 4-2譲渡所得の計算方法

前項の譲渡所得税を計算するための元になる、「譲渡所得」の計算方法は以下の通りです。

「(売却価格-売却時にかかった諸費用)―(購入時のマンション価格+購入時にかかった諸費用-減価償却費用))」

要は、単純に「売却金額-購入金額」ではなく、売買時の諸費用や減価償却費を加味する必要があるのです。減価償却費などの計算は複雑になるので、不動産会社に一度計算してもらうことをお勧めします。

4-3「3,000万円」の特別控除について

3.3 4-3「3,000万円」の特別控除について

前項のように、譲渡所得に関しては税率の高い譲渡所得税がかかります。しかし、実は一般的な不動産売買で、譲渡所得税がかかるケースはほぼありません。その理由は、「3,000万円の特別控除」という優遇措置があるからです。

この優遇措置は、平たくいうと「譲渡所得を3,000万円控除します」という内容です。つまり、前項で説明した譲渡所得の計算をして、譲渡所得が3,000万円以下であれば税金はかからないということです。

この優遇措置にはいろいろな条件があるので、詳細は国税庁ホームページをご覧ください。簡単にいうと、以下の条件を満たしていれば、この優遇措置は適用されます。

3000万円の控除の条件

  • ①居住している不動産の売却
  • ②直近2年で住宅に係る特別措置を利用していない
  • ③近親者への売却ではない

このような条件に該当すれば、「3,000万円の特別控除」を利用できます。通常の不動売買で、3,000万円を超える譲渡所得が発生することはほぼありません。そのため、譲渡所得税が発生することは少ないのです。

※国税庁ホームページ マイホーム売却時の特例

http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

処分費用や解体費用

8 処分費用や解体費用

家を更地で売却する場合は建物の解体費用がかかります。坪当たり2万円~4万円が相場となっています。

また、家の構造によっても解体費用は変わります。東京都内の参考価格では、木造住宅では坪当たり3万円~4万円、鉄骨構造では坪当たり4万円~5万円、RC構造であれば5万円~6万円となります。

家屋解体は作業環境、がれき類など、産廃物の発生量も価格に影響してくるため、坪単価の相場以上の価格になることもあります。

例えば住宅密集地で解体作業をする際に、道理が狭くうまく車両が往来できないような環境では解体作業の効率が落ちてしまい工期が長くなります。工期が長いとその分解体費用が高くなります。

譲渡益課税がかかる事もある

9 譲渡益課税がかかる事もある

家を売却した場合譲渡益課税が発生するケースとそうでないケースがあります。

①購入時より物件が高く売れた場合

9.1 ①購入時より物件が高く売れた場合

この場合は確定申告をする必要があります。但し、もし利益がでていたとしても以下の特例があり税金を軽減することができます。

1) 居住用財産の3,000万円特別控除

9.1.1 1) 居住用財産の3,000万円特別控除

マイホームを売却した場合は、所有期間の長さ関係なく最高で3,000万円の控除を受けられる場合があります。但し、一定の要件に当てはまっている必要があるため国税庁のホームページ等で条件を確認しておく必要があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm

2)居住用財産売却による軽減税率の特例

9.1.2 2)居住用財産売却による軽減税率の特例

マイホームを売却した場合、一定の要件に合致すれば、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する特例を受けることがで可能です。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3305.htm

②購入時より安く売れた場合

9.2 ②購入時より安く売れた場合

確定申告の義務はありませんが、確定申告することで税金の控除を受けられる場合があります。

確定申告の時期は毎年2月16日~3月15日までです(土日と重なる場合はずれこむ場合もあります)。家を売った年の翌年の申告する必要があります。

引越しでかかる費用。仮住まいや宅配ボックスなどを借りるのにもお金がかかる

引越しの作業にかかる費用 内容
引越し料金 引っ越し業者へ支払う料金です。2月~4月などは繁忙期価格が高めです。
不用品の処分費用 引っ越しの際に、不要な家財を捨てる際の処分費です。粗大ごみであればリサイクル料金等がかかります。
オプションサービスの料金 引っ越し業者の有料オプションを利用する場合に発生します。例えば不要な家財の処分などをオプションで依頼できる場合があります。
梱包資材の料金 ダンボールやガムテープといった梱包資材を自分で用意する場合必要になります。但し最近の引っ越し業者では無料サービスで梱包資材を提供してくれる業者も増えています。
作業員への謝礼 1000円程度が相場です。
挨拶の手土産 お世話になったご近所さんなどがいれば、お菓子やタオルなど手土産をもって挨拶に行く習慣があります。
新しい家具、電化製品、ガスコンロ 新居で新しく必要になる家具、家電などがあれば購入費用が加わります。

もし、引っ越し先にすぐに住むことができない場合仮住まいの家賃等が発生します。また、宅配ボックスなどを利用する場合も別途費用がかかるでしょう。

リフォーム費用がかかる事もある

10 リフォーム費用がかかる事もある

家を売却する際に、リフォームをして売却した方が売れやすくなる、或いはリフォームしないと買い手がつかないというような物件があります。

一般的には築30年の物件の場合家屋評価はほぼ0円です。特に木造建築の家屋の場合は築20年で家屋の価値が0円になります。このような物件をリフォームする場合は、部分的なリフォームであれば約200万円~500万円が相場です。大規模なリフォームであれば、1000万円以上かかることも想定されます。

住宅ローンの残債がかかる事も

11 住宅ローンの残債がかかる事も

住宅ローンが残っている場合、住宅ローンを完済する必要があります。住宅ローンを完済しなければ金融機関の抵当権がついたままの物件となり、買い手がつきません。

抵当権とは銀行はお金を貸す代わりに、家に設定する担保権を指します。もし、住宅ローンの支払いができなければ、銀行は抵当権を基に不動産を売却して貸した代金を回収します。

不動産を売却する際は、ある程度査定金額に目途を付けて売却金額でローンを完済できることを調べてから検討すると良いでしょう。もし、売却益でローン完済ができない場合は次のような方法を検討しましょう。

①住み替えローン

11.1 ①住み替えローン

これは、今の家を売却して新しい家に住む場合利用できます。新しく購入する家のローンに残ったローンを上乗せできるとうものです。但し、相当なローンを背負うことになるケースも多く負担が大きいと言えます。ローン審査もかなり厳しいため注意が必要です。

②つなぎローン

11.2 ②つなぎローン

つなぎローンとは家の売却代金が入金される前に、新しく購入した物件の代金を支払わなければいけない時に利用します。

③無担保ローン

11.3 ③無担保ローン

利率がとても高いのですが、売却金額でほとんどローンを返せた人であれば利用することが可能です。残った僅かな金額は無担保ローンで対応できないか金融機関に相談してみると良いでしょう。

1-2その他費用

1.2 1-2その他費用

その他費用として意外とかかる費用は、引っ越し費用や家具・家電の処分費用です。

マンション売却時の引越しの猶予期間とするべき事

単身者の方であれば、数万円から引っ越しはできますが、ファミリータイプの家の場合には10万円を超えることも多いです。

また、家具や家電が大きいモノであれば、専門業者に引き取り依頼をする必要があり、場合によっては処分費用もかかってきます。

この引っ越し費用や家具・家電処分費用は、会社や時期によっても金額が異なります。そのため、なるべく早い時期に見積もり依頼をしておき、複数社比較することをおススメします。

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